フラット35とは？金利・審査・メリットデメリットをわかりやすく解説｜高性能住宅にも使える住宅ローン制度

「フラット35」という住宅ローンを耳にしたことはあるものの、「実際どうなの？」「本当に自分に合っているの？」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。特に、これからマイホームを検討している方にとって、住宅ローン選びは家づくりと同じくらい重要なステップです。

この記事では、フラット35の仕組みや金利、審査基準、メリット・デメリットについてわかりやすく解説します。また、高気密高断熱住宅に強みを持つ「高倉屋」の家との相性についてもご紹介します。

フラット35とは？住宅ローンの一種をわかりやすく解説

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する長期固定金利の住宅ローンです。最大35年間、借入時に確定した金利がずっと変わらないのが最大の特徴です。

返済計画が立てやすく、将来的な金利上昇のリスクを避けたい方に向いています。また、「フラット35S」という金利優遇制度もあり、一定の住宅性能（例：長期優良住宅やZEH）を満たすことで、当初10年間の金利が0.25％引き下げられる仕組みもあります。

フラット35の金利｜他の住宅ローンとの違いは？

フラット35の金利は「固定金利型」です。借入時に金利が確定し、返済額が一定のまま続くのが特長です。2024年時点では、金利は年1.5〜1.8％台が主流となっています。

一方、変動金利型ローンと比べると初期の金利はやや高めになる傾向があります。ただし、将来的な金利上昇リスクを抑えられるため、長期的な安心感を求める方に支持されています。

高性能住宅向けの「フラット35S」を利用することで、一定期間の金利をさらに引き下げることができるのも魅力のひとつです。

フラット35のメリット｜固定金利以外にも安心が多数

フラット35の魅力は、金利が固定されていることだけではありません。以下のような利点もあります。

• 毎月の返済額が一定で、家計管理がしやすい

• 自営業やフリーランスの方も利用しやすい（収入審査が柔軟）

• 保証料・繰上返済手数料が不要

• 高性能住宅（長期優良住宅、ZEHなど）に対応した金利優遇制度あり

また、建築予定の家が「フラット35S」の技術基準に適合している場合、より有利な条件で融資を受けることができます。

フラット35のデメリット｜やめたほうがいいケースとは？

一方で、フラット35にもデメリットがあるため、他のローンとの比較は欠かせません。

• 初期金利が変動型ローンより高め

• 頭金が少ない場合、物件評価の条件に左右されやすい

• 審査は物件重視 → 建築基準法への適合や性能面が重要

• 借入実行までに時間がかかることがある

特にスピード感が求められる購入では、融資実行までの期間がネックになる場合があります。そのため、「やめたほうがいい」と言われるのは、これらの特性を理解せずに選んでしまった場合に限られます。

フラット35の審査基準｜他のローンとどう違う？

フラット35の審査では、返済能力に加えて、住宅そのものの性能が重視されます。

• 【年収基準】：返済負担率が25〜35%以内であることが目安

• 【勤続年数・雇用形態】：比較的柔軟。パートや自営業も可

• 【物件基準】：住宅の性能や構造が審査対象（例：省エネ性、耐震性）

高倉屋が手がける住まいは、高気密高断熱を標準とし、断熱等性能等級6相当・耐震等級3相当の設計にも対応しています。これにより、「フラット35S」の技術基準を満たしやすく、審査でも有利に働く可能性があります。

フラット35は借り換えにも使える？注意点は？

現在すでに他の住宅ローンを利用している方でも、フラット35への借り換えが可能です。特に、変動金利型ローンを利用中で将来的な金利上昇に不安がある場合、固定金利へ変更する手段として有効です。

ただし、借り換えの際も物件がフラット35の技術基準に適合している必要があるため、事前にシミュレーションや相談を行うことが重要です。

高倉屋では、家づくりだけでなく、資金計画や住宅ローンの相談にも対応しています。

フラット35×高性能住宅＝相性の良い選択肢

フラット35Sは、高断熱・高気密などの高性能住宅に対して金利優遇を設けている制度です。高倉屋の家は、自然素材を活かしながら、UA値0.26以下、C値0.3以下を目指す設計で、高性能と快適性を両立しています。

また、長期優良住宅やZEH対応の実績も豊富であり、「性能で選ばれる家」にふさわしい基準を満たしています。こうした住宅はフラット35Sの金利優遇対象にもなりやすく、住宅ローンの面でも大きなメリットがあります。

フラット35を選ぶべきかどうか？判断のヒント

次のような価値観・ライフスタイルを持つ方には、フラット35の活用がおすすめです。

• 将来的な金利上昇が不安 → 固定金利で安心を確保したい方

• 高性能住宅にこだわって建てたい → フラット35Sとの相性◎

• 金利はできるだけ抑えたいが、変動リスクは避けたい方

初期の金利差だけで判断せず、長期的に見た安心感と、住宅性能に対する適合性を軸に検討することが大切です。

高倉屋なら「フラット35に適した家づくり」が可能

高倉屋では、すべての住宅で高い気密性・断熱性を追求しています。断熱等性能等級6相当、耐震等級3相当の性能を持ち、ZEHや長期優良住宅にも対応可能です。

加えて、自然素材の無垢材や漆喰など、住む人の健康にも配慮した家づくりを行っています。こうした家は、性能・安心・快適性を兼ね備えており、フラット35Sとの相性も抜群です。

住宅ローンや資金計画も含めてトータルで相談できるのが、高倉屋の強みです。

まとめ｜フラット35は「高性能住宅＋資金の安心」を両立できる住宅ローン

フラット35は、長期にわたって金利が一定で、安心して返済できる住宅ローンです。特に高性能住宅との相性がよく、フラット35Sを活用すれば、金利の優遇も受けられます。

「やめたほうがいい」と言われることがあっても、それはローンの仕組みや住宅性能への理解が不十分な場合に限ります。高性能な家を建て、長期的な安心も確保したい方にとっては、フラット35は非常に有力な選択肢といえるでしょう。

高倉屋のような高性能住宅の専門家と一緒に、最適なローン選びを進めてみてはいかがでしょうか。

フラット35を活用して高性能な家を建てたい方へ ▶ 高倉屋では、住宅性能にこだわりつつ、ローン選びや資金計画のご相談も承っています。 まずは無料相談から、お気軽にご相談ください。